Çatı arası, bodrum ve sığınak kimin? Ortak yerlerin kullanımı

Kısa cevap: Tapuda bağımsız bölüm ya da belirli bir daireye bağlı eklenti olarak kayıtlı değilse, çatı arası, bodrum, sığınak, kapıcı dairesi, kazan dairesi ve bahçe binanın ortak yeridir ve tüm kat maliklerine arsa payları oranında aittir. Bir kat maliki ortak yeri kendi başına kilitleyip kullanamaz, eşya depolayamaz ya da dairesine katamaz. Ortak yerin bir malike özel olarak bırakılması (tahsis) kural olarak tüm kat maliklerinin rızasını ya da yönetim planında buna izin veren bir hükmü gerektirir.

Ortak yer mi, eklenti mi? Tapuya bakın

Tapu kaydı ve onaylı mimari proje, bir alanın hangi gruba girdiğini gösterir. “Bu depo öteden beri bizimdi” gibi alışkanlıklar mülkiyet yaratmaz; kayıt belirleyicidir.

En sık görülen sorunlar

• Çatı arasını daireye katmak: Son kat malikinin çatı arasını merdivenle dairesine bağlaması; hem ortak yerin işgali hem de çoğu zaman imar ve statik sorunudur.
• Sığınağı depo yapmak: Sığınaklar acil durum amacı taşır; kişisel eşya deposuna dönüştürülmesi hem ortak yer hem güvenlik sorunudur.
• Bahçeyi tek dairenin kullanması: Zemin kat dairesinin bahçeyi çitle ayırması; tapuda ya da yönetim planında tahsis yoksa ortak yerin işgalidir.
• Bodrumu dükkâna depo yapmak: Ortak bodrumun işyeri deposuna çevrilmesi.
• Kapıcı dairesinin boş kalması ya da kiralanması: Kullanım şekli kurul kararıyla belirlenmelidir.

Ortak yer kiraya verilebilir mi?

Kapıcı dairesi, çatıdaki baz istasyonu ya da reklam alanı gibi ortak yerlerin kiraya verilmesi mümkündür; ancak bu bir yönetim işi değil, kat maliklerinin kararıdır. Kararın hangi çoğunlukla alınacağı, işin niteliğine ve yönetim planına bağlıdır; kira geliri her durumda ortak hesaba yazılır ve aylık raporda ayrıca gösterilir. Baz istasyonu gibi sağlık ve yapı güvenliği tartışması yaratan kiralamalarda karar öncesi teknik bilgi ve hukuki görüş alınması önerilir.

İşgal edilmiş ortak yer nasıl geri alınır?

1. Durum fotoğraflanır ve tapu/proje ile karşılaştırılır.
2. İlgili malikten yazılı olarak ortak yeri boşaltması istenir; makul bir süre verilir.
3. Konu kat malikleri kurulunun gündemine alınır.
4. Sonuç alınamazsa, ortak yerin eski hâline getirilmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir; avukat desteği alınmalıdır.

Ortak yerlerin bakımı kimin?

Ortak yerlerin temizliği, onarımı ve güvenliği ortak giderdir; yönetim planında aksi yoksa arsa payına göre paylaştırılır. Çatı arasına su sızması, sığınakta nem ya da bodrumda rögar taşması, kimin kullandığından bağımsız olarak binanın ortak sorunudur ve yönetim tarafından giderilir. Buna karşılık bir malikin ortak yeri kendi amacıyla kullanırken verdiği zarar, o malikten istenebilir.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; mülkiyet ve tahsis konularında avukata danışın.